房价连跌三年，该怎么了解？

文/子木

最近楼市有两个言辞炽热到“刷屏”，许多读者让我讲讲。

一位是万科董事长郁亮说：

经过三年时刻，房价已回落至相对合理水平，现在商场新房供给缺乏，新房性价比杰出。

另一位是经济学家高善文说：

央行不扩表，地产职业就团灭。

那么这些话究竟是对是错，这些话的背面究竟藏着什么奥妙，本相又是什么，我讲讲自己的观点。

1、

郁亮说，三年时刻，房价已回落至相对合理水平，现在商场新房供给缺乏，新房性价比杰出。

弦外之音便是，房子能买了，现在正是抄底的好时分。

这几句话，半真半假。

从2019年核算，到现在为止，全国房价确完结已普跌了30%了，有些当地乃至到达了40%多的腰斩。

有些城市许多人说房价底子就没跌，这些没跌的城市底子都是小当地，由于信息不透明，交易量比较低，所以大多数人对房价涨跌，没有概念。

我以为现在的我国房价现已完结了“硬着陆”，留意，不是“软着陆”而是“硬着陆”，开发商死了一大批，断供法拍房的数量也是前史最高。

B和C都跌崩了，不是“硬着陆”是什么？

并且北上广深的房价底子现已回落到4-5字头，2-3万也在市郊能买得到，武汉、成都、南京、姑苏等当地，1万多也能搞到刚需房，杭州和厦门贵一些。

所以你说我国房价贵吗？不能说贵，必定是跌回到了底子面。

但问题来了，房价回归合理位，就意味着能抄底吗，未必。

由于房价在跌落的一起，收入也在跌落，跟2019年比较，有组织计算，居民收入均匀缩水了40%左右。

房子跌30%，收入缩40%，谁都能算了解这笔账。不是房子不想买，而是有钱人没预期，打工族六个钱包是空的，并且每个城市的收入房价比都不相同，这才是本相。

其次新房供给方面，郁亮说供给缺少，其实是在表达，这两年开发商都不乐意拿地，地卖不出去，接下来天然新开工的楼盘就少了。

以此揣度新房稀缺，更抢手了。但问题是，新开工少，但并不代表已开工的少啊。本年新房存量供给现已涨上天了。

7月末，商品房待售面积到达了73926万平方米，其间住所待售面积增长了22.5%。库存现已到达前史巅峰了，依照现在卖房速度，5年都够呛，房子是够的。

其实郁亮说这些话，也能了解，由于上半年万科身陷债款风云，靠变卖财物和深圳砸钱才牵强活了下来，接下来想脱节危机走上正轨，还得靠卖房。

但假如硬说，房价跌回合理水平、库存小，玩文字游戏，赚认知差，就不对了。

万科难，买房人更难。前几天，传出存量房贷利率要下调的音讯，全网都欢腾了。

为什么呼声这么高，由于人们月供压力比较大，这时分都在想办法先降压，确保安全。

总归，经济起不来，收入水平跟不上，最早考虑的永久是生计。房价假如真跌回到人们买得起的境地，即便万科不说，咱们也会去买的。

认清实际才有助于寻觅更好的出路。

2、

高善文说，央行不扩表，地产职业就团灭。

依照宏观经济调控逻辑来说，此话不假。

扩表便是放水，但这种放水不是直接印钞，而是经过买国债的方法，扩展全体的钱银供给。

2015年的钱银化棚改能够在必定程度上被视为一种扩表行为。它能够越过中间环节，由政府直接向商场灌水，发钱到企业和个人。

为啥说央行不扩表，地产职业就团灭呢？

是由于现在地产职业，仍是融不到钱。由于即便国家再召唤，银行都不乐意把钱贷给开发商，由于咱们对楼市的预期遍及较差，假如出去的钱要不回来怎么办？

银行是考虑最简略的组织，有钱赚就搞，没钱赚就跑。底子不会顾及全局和未来开展。

所以开发商想跟银行借钱，老迈难了，当地又不乐意给开发商背书，由于下面还有更缺钱的城投和本地开发商。

所以前段时刻广州还专门发布告诉说，制止开发商躺平。

也挺有意思的，钱贷不出来，房子卖不出去，一降价卖房，老业主就上门维权，不躺平还有其他办法吗？

所以扩表很重要，能由上面直接拨款救助地产职业，是最直接有用的方法。不止地产职业，各行各业都需求扩表灌水。

并且扩表还有一个优点是能够粗野制作通胀周期。

现在普通家庭负债高，靠正常经济运转逻辑，月供就够压垮人了，但假如强行制作通胀，那么债款长时刻来看是稀释的。

比方现在月供是1万元，比及十年今后，只需通胀起来，那时分还1万就跟现在还2千相同简略。

跟西方相同，粗野制作通胀会拉大贫富差距，但通胀型社会，底层老百姓的下限也会很高，最少小康。

但假如是通缩型社会，底层老百姓，是没有下限的，地板下面地壳，地壳下面是十八层地狱。

3、

说一千道一万，房价的底子是经济。

只需经济好了，才有预期和购买力推进楼市运转。而靠楼市提早透支购买力，驱动经济那一套，现已行不通了。

之前许多人说，房地产便是夜壶，着急了拿来用一用。但现在，夜壶现已破了，尿多少漏多少。

许多人说我失望了许多，其实也没有，这段时刻我把中外讲经济学周期的书底子都过了一遍。

其实站在前史长河里，今日这一切不算什么，都是周期的一个小片段。

并且周期回落，在某种意义上，并非坏事。由于任何一个东西，只需一向涨，必定会有爆炸的一天，严峻便是经济危机。

参阅93年日本之后，多少人由于破产而跳楼，还有人精神失常，桥洞下饿死的人也不在少数。

所以某种意义上，咱们还好一些。最少勤快些不至于吃穿发愁。

咱们痛感比较强，是由于咱们之前一向都是高速开展型社会，经济增速忽然跌下来了，不太习惯，由奢入俭难。

以上我都是对商场大多数人讲的普适逻辑。下面我再对少部分人讲一些心里话。

尽管商场预期遍及差，但必定不要被群众心情威胁，永久要在船上，而不是岸上，其次要想走得远，要学会逆流，而非顺流。

拿身边的朋友举例，有些人房价涨了今后才去买房，房价跌完了今后才去卖房，并且房价一跌就一蹶不振，或许逃到岸上，对楼市不理不睬，再不关怀。比及身边的人进去赚到钱了，又眼巴巴从头上船，但往往现已晚了。

接下来咱们会跟着全球扩表，把通胀打起来，第四季度会十分夸大，由于要完结年度5%的方针，至少要支付三倍以上的方针盈利。

而最近《促高质量消费二十条》提出，康复教育和游戏等等职业的消费逻辑，其实也是对之前办法的态度上的重要纠偏。这比超发钱银和扩表都有用。

退一万步讲，即便全国经济不可，但一些重要的城市经济和职业，纯靠超发钱银和外循环也能硬撑起来。

比方现在许多职业都不挣钱，可是旅行、外贸出海，和一些小众职业却很挣钱。

他们只会鬼鬼祟祟闷声发大财，更不公开说自己的商业隐秘。由于现在的我国社会现已成了“黑森林规律”，只需有一小撮人挣钱被发现，就会有许多人涌进去内卷，最终搞得谁都赚不上钱。

但时机在吗？永久在。只不过要寻觅确定性。

比方上一年我让咱们买黄金，许多人跟着买了，本年让咱们买储蓄险，也有人跟着买了。

利率会一路奔向0%便是确定性。今日储蓄险利率普调至2.5%了，现在想买3%商场也不卖了，由于时机现已失去了，趋势现已完毕了。

接下来房子还能挣钱吗？

大多数不能，但小部分能够，房子是一切国家财有钱人群的首要财物，只不过我国，在人口趋势下降的布景下，确定性比过去难许多。

算一算间隔房地产上一轮起点，现已有9年了，疫情三年，疫情后到现在快2年，这些年房价其实一向都在跌，许多当地现已连跌了5年。

依照周期论来讲，8年大周期5年小周期，不管哪一种逻辑，都算是又进入了新一轮的起点。

现在最首要考虑的要素是城市、工业和人口。

只需这三项表达的数据是走好的，并且国家开展的盈利和严重出资都能匹配上，长时刻看，房子仍是没问题的。

在股市，能挣钱的就那么几只票，在楼市，买房能挣钱的也只需那几个城市，只需掌握住了，把周期拉长陪跑，仍旧能对冲危险。条件是坚持重视不下车，这是接下来我最想跟咱们说的话。

本文完，感谢阅览。关于出资和理财更多的信息和信号，我都会放在星球里，跟5200多出资爱好者一起共享财富保值隐秘，欢迎参加。