16万平米！海淀功德寺地块，房价出奇招？

没想到，北京房子又杀出一匹黑马。

关键是房价，预计销售限价初步值，我预测只有约10.5万/平米。可能设定一些上浮条款，比如多家竞价，就能有上浮幅度。

但即便如此，这个价格冲击力也很大。

大家知道，南6环外大兴新机场旁边的新房价格都关注度很高（参见：），海淀就更不在话下。很多朝阳人都有朝阳梦。

因为，海淀相当于北京实质上的“房价副中心”。尽管8月底有如园二手房砸盘，但这个区域热度始终在北京名列前茅。

它的热度，应该就是永丰南（参见文章：）的加强版，是产业区的核心房产，类似去年北京土地拍卖的王炸之一亦庄招商玺。

这块地现在是商品房+回迁房，2:2，形成南北阵列。大家注意看，曾经这是绿地。后来只能改为住宅。

行政上，南部算海淀镇（飞地），北部算西北旺镇。但“互不隶属”只要不影响学区分配，才是正道。

未来买了功德寺地块，配置的十二年一贯制学校，应该是101中学的分校。

上地学区与西城的德胜学区、东城的安交学区，处于同一段位，不仅小学均衡度高，中学通路也可谓封神，被誉为海淀超强二派。

这所101上地新校区特别牛，大家看规划：

算上幼儿园，应该是15年一贯制了。大家知道，目前101系的上地实验学校和上地实验小学，都在上地东西轴线（上地三街）以南，新的101如果给了彩蛋辐射到功德寺商品房，还有回迁房万德嘉园，那就涉及跨3个行政区域的事了。

拟供应2个商品房地块，占地面积约7.74公顷，建筑体量约16.25万㎡。容积率2.1。地块形状方正，楼栋排布可以很周正。

有人说。这个容积率做不了豪宅，真心不对。2.5的容积率照样可以出豪宅。虽然说海淀买房精英喜欢低密度住宅，但也没有抗拒小高层。（参见文章：）

问题在于高压线。地块西侧和北侧都是高压线，距离比较近，这个属于比较大的嫌恶设施。我相信拿地的开发商，一定会把边界建成最高的楼栋，拉开小区内部房价差距。

永丰南西侧1公里+是垃圾填埋场，功德寺贴近高压线，要是你，你会买哪边？

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